{"id":1767,"date":"2023-11-18T10:10:23","date_gmt":"2023-11-18T10:10:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/?page_id=1767"},"modified":"2023-11-25T16:02:25","modified_gmt":"2023-11-25T15:02:25","slug":"demembrement-de-propriete","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/demembrement-de-propriete\/","title":{"rendered":"D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce que le droit de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u2014<\/h4>\n\n\n\n<p>En premier lieu, il convient de se reporter aux articles 544&nbsp;et 546&nbsp;du Code Civil et leurs d\u00e9finitions de la propri\u00e9t\u00e9&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La propri\u00e9t\u00e9 est le droit de jouir et disposer des choses de la mani\u00e8re la plus absolue, pourvu qu&#8217;on n&#8217;en fasse pas un usage prohib\u00e9 par les lois ou par les r\u00e8glements.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>La propri\u00e9t\u00e9 d&#8217;une chose soit mobili\u00e8re, soit immobili\u00e8re, donne droit sur tout ce qu&#8217;elle produit, et sur ce qui s&#8217;y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s&#8217;appelle &#8220;droit d&#8217;accession&#8221;.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le droit de propri\u00e9t\u00e9 est par cons\u00e9quent un droit r\u00e9el qui donne \u00e0 celui qui en est d\u00e9tenteur tous les privil\u00e8ges attach\u00e9s au bien, ie&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le droit de d\u00e9tenir et d\u2019utiliser le bien&nbsp;: l\u2019usus.<\/li>\n\n\n\n<li>Le droit de percevoir les revenus du bien&nbsp;: le fructus.<\/li>\n\n\n\n<li>Le droit de disposer du bien&nbsp;: l\u2019abusus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ce m\u00eame droit de propri\u00e9t\u00e9 peut faire l\u2019objet d\u2019un d\u00e9membrement, en d\u2019autres termes il est possible de r\u00e9partir les privil\u00e8ges ou pr\u00e9rogatives attach\u00e9s \u00e0 un bien. De mani\u00e8re concr\u00e8te, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 se caract\u00e9rise par deux droits r\u00e9els qui s\u2019exercent de fa\u00e7on distincte et ind\u00e9pendante&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019usufruit<\/li>\n\n\n\n<li>La nue-propri\u00e9t\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La pleine propri\u00e9t\u00e9 est de fait compos\u00e9e par l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9&nbsp;; dans le cas d\u2019un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 les attributs du droit de propri\u00e9t\u00e9 &#8211; occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus &#8211; sont r\u00e9partis entre l&#8217;usufruitier et le nu-propri\u00e9taire. En somme, nous avons les composantes suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Pr\u00e9rogatives sur un bien<\/strong><\/td><td><strong>Pleine propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td><td><strong>Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td><td><strong>Usufruit<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Disposer du bien (le vendre)<\/td><td>Oui<\/td><td>Oui<\/td><td>Non<\/td><\/tr><tr><td>Utiliser le bien (l\u2019occuper)<\/td><td>Oui<\/td><td>Non<\/td><td>Oui<\/td><\/tr><tr><td>Percevoir des revenus issus du bien (les loyers)<\/td><td>Oui<\/td><td>Non<\/td><td>Oui<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi utiliser le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u2014<\/h4>\n\n\n\n<p>Optimiser la transmission, prot\u00e9ger son conjoint ou son concubin, organiser la transmission de son vivant en conservant le revenu, contr\u00f4ler un bien transmis tout en ma\u00eetrisant la gestion, minorer un actif taxable aux droits de donation, reporter le paiement des droits de succession, transmettre les plus-values futures d\u2019un bien ou minorer l\u2019imposition sur les revenus\u2026 nombre d\u2019objectifs peuvent \u00eatre envisag\u00e9s gr\u00e2ce aux leviers&nbsp;<a>bas\u00e9s sur le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d\u2019une gestion patrimoniale, la technique consistant \u00e0 d\u00e9membrer la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une chose ou d\u2019un bien est incontournable et r\u00e9v\u00e8le bien des atouts. Ce m\u00e9canisme est en effet souvent utilis\u00e9 dans un cadre familial lors d\u2019une donation ou d\u2019une succession, avec pour principal objectif de r\u00e9duire les frottements fiscaux.<\/p>\n\n\n\n<p>Si l\u2019on prend l\u2019exemple classique du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier&nbsp;: un parent donne sa r\u00e9sidence principale \u00e0 ses enfants (nus-propri\u00e9taires), tout en se r\u00e9servant l\u2019usufruit. Concr\u00e8tement le parent (usufruitier) peut continuer \u00e0 habiter dans sa maison, sans payer de loyers \u00e0 ses enfants, ou bien louer ladite maison tout en s\u2019assurant des revenus r\u00e9currents issus de la mise en location. D\u00e8s lors&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le parent donateur ne paie des droits que sur la nue-propri\u00e9t\u00e9 (valeur minor\u00e9e par rapport \u00e0 la pleine-propri\u00e9t\u00e9).<\/li>\n\n\n\n<li>Au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier, le nu-propri\u00e9taire retrouve la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien (du fait de l&#8217;extinction de l&#8217;usufruit) sans avoir \u00e0 r\u00e9gler de&nbsp;<strong>droits de succession<\/strong>. La r\u00e9union de l&#8217;usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 cons\u00e9cutive au d\u00e9c\u00e8s de l&#8217;usufruitier n&#8217;est&nbsp;<strong>pas taxable.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment utiliser le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u2014<\/h4>\n\n\n\n<p>Pour rappel, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 peut porter sur&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Des biens immobiliers,<\/li>\n\n\n\n<li>Des biens mobiliers,<\/li>\n\n\n\n<li>Une cr\u00e9ance,<\/li>\n\n\n\n<li>Ou encore des titres de soci\u00e9t\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces pr\u00e9cisions faites, il est n\u00e9cessaire de bien&nbsp;<strong>appr\u00e9hender les diff\u00e9rentes formes de l\u2019usufruit,&nbsp;<\/strong>le tableau synoptique qui suit pr\u00e9sente les principales dispositions \u00e0 conna\u00eetre&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Objet<\/strong><\/td><td><strong>Origine<\/strong><\/td><td><strong>Dur\u00e9e<\/strong><\/td><td><strong>Titulaire<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Usufruit classique<\/strong>&nbsp;= bien non consomptible<em>Exemple&nbsp;: une maison<\/em><strong>Quasi-usufruit<\/strong>&nbsp;= bien consomptible<em>Exemple&nbsp;: une somme d\u2019argent<\/em><\/td><td><strong>Usufruit l\u00e9gal<\/strong><em>Exemple&nbsp;: usufruit du conjoint survivant qui, en pr\u00e9sence d\u2019enfants tous issus des deux \u00e9poux et \u00e0 d\u00e9faut de dispositions contraires, recueille \u00e0 son choix toute la succession en usufruit<\/em><strong>Usufruit volontaire<\/strong><em>Exemple&nbsp;: le d\u00e9membrement est choisi, dans le cadre d\u2019une disposition (donation entre \u00e9poux de biens \u00e0 venir)<\/em><\/td><td><strong>Usufruit viager<\/strong><em>Exemple&nbsp;: usufruit jusqu\u2019au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier<\/em><strong>Usufruit \u00e0 dur\u00e9e fixe<\/strong><em>Exemple&nbsp;: usufruit int\u00e9grant un nombre pr\u00e9d\u00e9fini d\u2019ann\u00e9es d\u2019existence<\/em><\/td><td><strong>Usufruit personnel<\/strong><em>Exemple&nbsp;: cas habituellement constat\u00e9 en dehors d\u2019un usufruit partag\u00e9.<\/em><strong>Usufruit partag\u00e9<\/strong>&nbsp;: successif, r\u00e9versif, conjoint<em>Exemples&nbsp;:<\/em><em>R\u00e9versif &amp; successif&nbsp;: deux parents ont trois enfants capables et un enfant atteint d\u2019incapacit\u00e9. Les parents d\u00e9cident de donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 de leur r\u00e9sidence principale \u00e0 leurs enfants capables, tout en se r\u00e9servant l\u2019usufruit.<\/em><em>Dans l\u2019acte de donation, les parents pr\u00e9voient une clause de&nbsp;<strong>r\u00e9version d\u2019usufruit,&nbsp;<\/strong>cette derni\u00e8re stipule qu\u2019\u00e0 leurs d\u00e9c\u00e8s, l\u2019usufruit se poursuit au profit du b\u00e9n\u00e9ficiaire de la r\u00e9version, en l\u2019occurrence l\u2019enfant atteint d\u2019incapacit\u00e9 qui devient d\u00e8s lors l\u2019usufruitier en second. Ce n\u2019est qu\u2019au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019enfant en incapacit\u00e9 que l\u2019usufruit s\u2019\u00e9teint et ce sera le reste de la fratrie capable, nue-propri\u00e9taire, qui recueillera la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien.<\/em><em>Conjoint&nbsp;: l\u2019usufruit est d\u00e9tenu simultan\u00e9ment par plusieurs personnes&nbsp;; des \u00e9poux communs en biens donnent la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien \u00e0 leurs enfants en s\u2019en r\u00e9servant l\u2019usufruit&nbsp;: chacun est alors usufruitier \u00e0 hauteur de la moiti\u00e9<\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>La valorisation d&#8217;un droit d\u00e9membr\u00e9 (usufruit ou nue-propri\u00e9t\u00e9) peut se r\u00e9v\u00e9ler utile&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour calculer certains imp\u00f4ts (droits d&#8217;enregistrement, taxe fonci\u00e8re, IFI, imp\u00f4t sur les plus-values, etc.)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>En mati\u00e8re civile (conversion de l\u2019usufruit du conjoint survivant en capital, indemnit\u00e9 d&#8217;occupation, etc.)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>En mati\u00e8re de comptabilit\u00e9 (inscriptions, amortissements, provisions pour d\u00e9pr\u00e9ciation, etc.).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>D\u00e8s lors deux m\u00e9thodes sont utilis\u00e9es pour d\u00e9terminer sa valeur&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Celle du bar\u00e8me fiscal (article 669&nbsp;du CGI)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Et celle de l&#8217;\u00e9valuation \u00e9conomique.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Selon les cas de figure \u00e0 envisager, il est possible de choisir l\u2019une ou l\u2019autre des deux m\u00e9thodes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">M\u00e9thode du bar\u00e8me fiscal &amp; \u00e9valuation des droits d\u00e9membr\u00e9s (cas de l\u2019usufruit viager )<\/h2>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u2014<\/h4>\n\n\n\n<p>Article 669&nbsp;du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts (CGI). Ce bar\u00e8me fiscal est obligatoire pour le calcul des droits d\u2019enregistrement (vente, donation etc, portant sur des droits d\u00e9membr\u00e9s), de la taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re ou encore de l\u2019IFI.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Age de l&#8217;usufruitier<\/strong><\/td><td><strong>Valeur de l&#8217;usufruit<\/strong><\/td><td><strong>Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Moins de&nbsp;:<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>21 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>90 %<\/strong><\/td><td><strong>10 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>31 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>80 %<\/strong><\/td><td><strong>20 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>41 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>70 %<\/strong><\/td><td><strong>30 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>51 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>60 %<\/strong><\/td><td><strong>40 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>61 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>50 %<\/strong><\/td><td><strong>50 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>71 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>40 %<\/strong><\/td><td><strong>60 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>81 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>30 %<\/strong><\/td><td><strong>70 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>91 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>20 %<\/strong><\/td><td><strong>80 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Plus de 91&nbsp;ans r\u00e9volus<\/strong><\/td><td><strong>10 %<\/strong><\/td><td><strong>90 %<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Qu\u2019est-ce que le droit de propri\u00e9t\u00e9 ? \u2014 En premier lieu, il convient de se reporter aux articles 544&nbsp;et 546&nbsp;du Code Civil et leurs d\u00e9finitions de la propri\u00e9t\u00e9&nbsp;: La propri\u00e9t\u00e9 est le droit de jouir et disposer des choses de 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