{"id":3223,"date":"2024-09-20T16:38:57","date_gmt":"2024-09-20T14:38:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/?p=3223"},"modified":"2024-09-20T16:39:36","modified_gmt":"2024-09-20T14:39:36","slug":"deficit-foncier-societe-civile-immobiliere-utilisation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/deficit-foncier-societe-civile-immobiliere-utilisation\/","title":{"rendered":"SCI : pourquoi il n&#8217;est pas toujours judicieux d&#8217;utiliser le d\u00e9ficit foncier ?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">L&#8217;utilisation du <strong><a href=\"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/deficit-foncier\/\">d\u00e9ficit foncier<\/a><\/strong> au sein d&#8217;une <strong>SCI (<a href=\"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/impot-sur-les-societes-ou-impot-sur-le-revenu-quelle-imposition-selon-son-statut\/\">Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re<\/a>)<\/strong> pr\u00e9sente certaines limitations et d\u00e9savantages fiscaux qui peuvent rendre cette option moins int\u00e9ressante dans certains cas. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Quelles sont les principales raisons pour lesquelles il peut \u00eatre d\u00e9conseill\u00e9 d&#8217;utiliser le d\u00e9ficit foncier dans une SCI :<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-base-2-color has-accent-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-03752135f8992d2e2b5d3216726ff558\"><strong>Imputation limit\u00e9e du d\u00e9ficit foncier en SCI \u00e0 l&#8217;imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si la SCI est soumise \u00e0 l&#8217;<strong><a href=\"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/reduction-impot-revenu-investissement-locatif-denormandie\/\">imp\u00f4t sur le revenu<\/a> (IR)<\/strong>, le d\u00e9ficit foncier g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 est imputable sur le revenu global des associ\u00e9s, mais avec certaines restrictions :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Plafond d\u2019imputation<\/strong> : le d\u00e9ficit foncier peut \u00eatre d\u00e9duit du revenu global de chaque associ\u00e9 dans la limite de <strong>10 700 \u20ac par an<\/strong>. Tout d\u00e9ficit exc\u00e9dant ce montant est reportable sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9duction conditionnelle<\/strong> : pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019imputation sur le revenu global, la condition principale est que l\u2019associ\u00e9 conserve le bien immobilier g\u00e9n\u00e9rant le d\u00e9ficit pendant au moins trois ans apr\u00e8s la d\u00e9duction. Si cette condition n&#8217;est pas respect\u00e9e (en cas de vente du bien, par exemple), l\u2019avantage fiscal peut \u00eatre remis en cause.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-base-2-color has-accent-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-7982798b4f305195f10fdd01b14f318f\"><strong>Absence d\u2019imputation du d\u00e9ficit foncier en SCI \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si la SCI a opt\u00e9 pour l\u2019<strong><a href=\"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/impot-sur-les-societes\/\">imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/a> (IS)<\/strong>, le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier est totalement diff\u00e9rent et beaucoup moins avantageux :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les charges fonci\u00e8res ne peuvent pas \u00eatre directement imput\u00e9es sur le revenu global des associ\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Le d\u00e9ficit g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par la SCI est simplement report\u00e9 sur les b\u00e9n\u00e9fices futurs de la soci\u00e9t\u00e9 sans limite de montant, mais ne peut pas \u00eatre utilis\u00e9 pour r\u00e9duire imm\u00e9diatement l\u2019imposition des associ\u00e9s sur leur revenu global personnel.<\/li>\n\n\n\n<li>La fiscalit\u00e9 \u00e0 l&#8217;IS impose \u00e9galement une taxation des plus-values immobili\u00e8res moins avantageuse \u00e0 la revente des biens, contrairement au r\u00e9gime des plus-values des particuliers dans une SCI soumise \u00e0 l\u2019IR.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-base-2-color has-accent-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-f19e21dc592cd59a8c3996cba78638af\"><strong>Difficult\u00e9s de gestion en cas de multiples associ\u00e9s<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime fiscal d\u2019une SCI soumise \u00e0 l\u2019IR peut devenir complexe \u00e0 g\u00e9rer, notamment dans le cadre de l\u2019utilisation d\u2019un d\u00e9ficit foncier, lorsque la soci\u00e9t\u00e9 compte plusieurs associ\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Chaque associ\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie du d\u00e9ficit foncier en proportion de ses parts sociales, ce qui peut poser des probl\u00e8mes si les situations fiscales des associ\u00e9s sont h\u00e9t\u00e9rog\u00e8nes (certains pouvant b\u00e9n\u00e9ficier de la d\u00e9duction, d\u2019autres non).<\/li>\n\n\n\n<li>Cela peut \u00e9galement compliquer la comptabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9, notamment pour le suivi des d\u00e9ficits reportables sur les revenus fonciers futurs.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-base-2-color has-accent-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-d0dc238287e6885f13d54168690ba271\"><strong>Limitation des revenus concern\u00e9s<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> est principalement applicable aux <a href=\"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/rapport-le-meur-fiscalite-locative\/\">revenus fonciers<\/a>. Cela signifie qu\u2019il ne peut pas \u00eatre utilis\u00e9 pour r\u00e9duire d&#8217;autres types de revenus, comme les revenus d\u2019activit\u00e9 professionnelle ou les revenus financiers. En cons\u00e9quence, si un associ\u00e9 ne dispose pas de revenus fonciers significatifs, il ne pourra pas tirer pleinement parti de ce m\u00e9canisme.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-base-2-color has-accent-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-deca9de2378de0cabd6832f86de600d0\"><strong>Risques li\u00e9s \u00e0 l\u2019effet de levier du d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9ficit foncier peut parfois encourager l&#8217;acquisition de biens immobiliers dans le but de cr\u00e9er une optimisation fiscale, ce qui peut amener \u00e0 surinvestir ou \u00e0 acqu\u00e9rir des biens g\u00e9n\u00e9rant des co\u00fbts d&#8217;entretien \u00e9lev\u00e9s. Cette strat\u00e9gie peut devenir risqu\u00e9e si les revenus locatifs ne couvrent pas les charges, malgr\u00e9 l&#8217;avantage fiscal.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-base-2-color has-accent-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-174207a5a70b824c386f7633b18ff720\"><strong>Obligation de conserver les biens<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour pouvoir imputer un d\u00e9ficit foncier sur le revenu global, la loi impose une obligation de conserver le bien g\u00e9n\u00e9rant le d\u00e9ficit pendant au moins trois ans. Si le bien est vendu avant cette p\u00e9riode, les d\u00e9ficits pr\u00e9c\u00e9demment imput\u00e9s sont remis en cause et devront \u00eatre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le revenu imposable.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"has-contrast-color has-base-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-010e03644673d4b1ebb3107c8b61fbad wp-block-paragraph\">L\u2019utilisation du <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> dans une SCI peut \u00eatre limit\u00e9e et parfois inadapt\u00e9e selon la situation fiscale de la soci\u00e9t\u00e9 et de ses associ\u00e9s. Elle peut pr\u00e9senter des avantages en cas de SCI soumise \u00e0 l\u2019IR avec des associ\u00e9s ayant des revenus fonciers \u00e0 optimiser, mais devient beaucoup moins int\u00e9ressante dans une SCI \u00e0 l\u2019IS. Il est donc essentiel d&#8217;\u00e9valuer soigneusement la strat\u00e9gie fiscale avant de se lancer dans l&#8217;imputation d&#8217;un d\u00e9ficit foncier via une SCI et, dans de nombreux cas, il peut \u00eatre plus judicieux d\u2019opter pour d&#8217;autres solutions d&#8217;optimisation fiscale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&#8217;utilisation du d\u00e9ficit foncier au sein d&#8217;une SCI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re) pr\u00e9sente certaines limitations et d\u00e9savantages fiscaux qui peuvent rendre cette option moins int\u00e9ressante dans certains cas. Quelles sont les principales raisons pour lesquelles il peut \u00eatre d\u00e9conseill\u00e9 d&#8217;utiliser le d\u00e9ficit foncier dans une SCI : Imputation limit\u00e9e du d\u00e9ficit foncier en SCI \u00e0 l&#8217;imp\u00f4t &#8230; <a title=\"SCI : pourquoi il n&#8217;est pas toujours judicieux d&#8217;utiliser le d\u00e9ficit foncier ?\" class=\"read-more\" href=\"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/deficit-foncier-societe-civile-immobiliere-utilisation\/\" aria-label=\"En savoir plus sur SCI : pourquoi il n&#8217;est pas toujours judicieux d&#8217;utiliser le d\u00e9ficit foncier ?\">Lire plus<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1811,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-3223","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dossier-entreprise","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-33"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.6 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>SCI : pourquoi il n&#039;est pas toujours judicieux d&#039;utiliser le d\u00e9ficit foncier ? 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Dipl\u00f4m\u00e9 d\u2019une Ecole Sup\u00e9rieure de Commerce, avec une sp\u00e9cialisation en Finance, il a exerc\u00e9 plusieurs m\u00e9tiers au sein de la banque anglo-saxonne HSBC, plus sp\u00e9cifiquement dans les divisions Banque d\u2019investissement &amp; de march\u00e9 - Corporate Investment Banking &amp; Markets (CIBM). Un parcours pluridisciplinaire, qui l\u2019a conduit sur des fonctions commerciales (Relationship management sur des portefeuilles de grande client\u00e8le institutionnelle \u00e0 l\u2019international), de management, d\u2019analyse financi\u00e8re, de finance et de contr\u00f4le de gestion en passant par des mandats de cr\u00e9ation de d\u00e9partement et de gouvernance de projet de rationalisation. David dispose de tous les agr\u00e9ments n\u00e9cessaires aux m\u00e9tiers du conseil en gestion de patrimoine, s\u2019agissant de professions r\u00e9glement\u00e9es : il est Conseiller en Investissement Financier (CIF), Courtier en Op\u00e9rations de Banque &amp; Services de Paiement (COBSP), Courtier en Op\u00e9rations d\u2019Assurance (COA) et b\u00e9n\u00e9ficie de la carte professionnelle immobili\u00e8re pour les Transactions sur Immeubles &amp; Fonds de commerce.","url":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/author\/david-morisse\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3223","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3223"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3223\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3224,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3223\/revisions\/3224"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1811"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3223"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3223"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.feodus-finance.fr\/defiscalisation\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3223"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}