LES ECHOS : PLAFONNEMENT DE L’IFI – LE RETOUR

Pour cause d’année blanche, les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière ont rarement pu bénéficier de la mécanique du plafonnement de l’impôt en 2019. Mais, en 2020, retour au régime habituel… balisé par des clauses anti-abus.

Le plafonnement de l’IFI permet d’éviter que la somme des impôts payés par un foyer fiscal (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et IFI) ne dépasse 75 % de ses revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, le surplus vient en diminution de l’IFI à payer . L’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu n’a pas modifié les modalités d’application de ce dispositif. L’impôt sur le revenu à prendre en compte pour apprécier si le seuil de 75 % est dépassé ou non reste celui relatif aux revenus de l’année précédente dont le montant est définitivement calculé à partir de la déclaration de revenus souscrite l’année suivante. Soit l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus de 2019 pour l’IFI à payer en 2020, dont le montant définitif sera arrêté à l’été 2020.

Avec l’année blanche et l’effacement de l’impôt dû sur les revenus courants de 2018, bon nombre de contribuables n’ont pas pu profiter du mécanisme de plafonnement pour l’IFI à payer 2019, faute d’impôt sur le revenu à payer. Mais, dès l’IFI 2020, les stratégies consistant à faire jouer le plafonnement devraient retrouver tout leur sens.

Les stratégies envisageables

 

Les contribuables qui détiennent tout ou partie de leur patrimoine immobilier via une société civile immobilière pourraient avoir intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés pour optimiser le plafonnement de l’IFI. Si la société reste soumise à l’impôt sur le revenu (IR), le contribuable est soumis à l’impôt sur le revenu sur ses revenus immobiliers, qu’il se distribue ou non des dividendes. Ce qui ne lui permet pas d’optimiser son plafonnement IFI. Si la société opte pour l’IS, il suffit de ne pas se verser de dividendes pour réduire le montant de ses revenus imposables, parvenir à plafonner plus facilement le montant de son IFI.

Quant à ceux qui détiennent leur patrimoine immobilier en direct, il leur est possible de parvenir au même résultat, en réalisant une vente à soi-même (ou OBO) portant sur le patrimoine immobilier locatif. Il leur suffira de constituer une SCI qu’ils contrôleront et à laquelle ils apporteront leur patrimoine immobilier locatif, la SCI finançant l’acquisition via un emprunt bancaire ou un compte courant d’associé. Ce montage ne leur permettra pas d’échapper à l’IFI, mais, si la société opte pour l’IS, d’optimiser le mécanisme du plafonnement.

Pour qu’il n’y ait pas trop de frottement fiscal, il est préférable que les immeubles soient détenus depuis plus de 30 ans afin d’échapper à l’imposition de la plus-value ; seuls les droits et frais de mutation seront dus (7,5 % du prix en moyenne). Seul inconvénient de cette stratégie : le législateur a expressément prévu un dispositif anti-abus. Aucune des dettes contractées par la SCI – emprunt bancaire, compte courant d’associé – ne pourra être prise en compte pour déterminer sa valeur au titre de l’IFI. A moins que le contribuable apporte la preuve que l’opération n’est pas dictée par des considérations « principalement » fiscales… Nous y revoilà…

 

Nathalie Cheysson-Kaplan – Les Echos

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.