Poursuivre une logique d’accroissement de son patrimoine immobilier, tout en étant impacté par l’Impôt sur la Fortune Immobilière sur ses actifs immobiliers existants, n’est pas une mince affaire. Il existe néanmoins une solution permettant de conjuguer investissements immobiliers et limitation de son IFI.
Investir en nue-propriété sous certaines conditions : l’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif social temporaire
Un investisseur peut fort bien acquérir la nue-propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers avec une décote sur le prix d’acquisition de 35 à 40% sur une durée définie préalablement (entre 15 et 20 ans). L’usufruit est acquis par un bailleur professionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes (art. 605 et 606 CCI).
Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient automatiquement plein propriétaire de son bien, sans frais, ni formalité et peut prendre la décision de le louer, de l’occuper ou encore de le vendre.
Les principaux avantages de ce dispositif
- Une décote du prix d’acquisition du bien correspondant à la totalité des loyers actualisés et nets de frais que l’investisseur aurait encaissés sur la période s’il avait mis en location le bien acquis en pleine-propriété.
- Un placement immobilier sans contrainte de gestion : aucune dépense imprévue ni aucun risque locatif.
- Une neutralité fiscale pour l’investisseur (pas d’impôts sur le revenu supplémentaire, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière).
- Des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers actuels dans le cadre d’un investissement à crédit.
- Un cadre fiscal avantageux lors d’une donation ou d’une succession (art. 669 alinéa 2 CGI). L’assiette taxable est calculée seulement sur la base de la nue-propriété.
