Immobilier

Investissements & Défiscalisation

Finance immobilière

L’essentiel sur l’immobilier, sous toutes ses formes et finalités

Objectifs poursuivis, financements, modes d’acquisitions en direct ou indirect, pleine propriété ou démembrement, montages et véhicules d’investissements : de nombreux axes et possibilités s’offrent aux futurs acquéreurs ou propriétaires de biens immobiliers.

Les objectifs de l’investissement immobilier

L’immobilier pour habiter en achetant sa résidence principale, pour se constituer un complément de revenus via la location, pour revendre tout en se garantissant une plus-value, pour optimiser ses placements ou défiscaliser… les finalités peuvent être nombreuses et complémentaires.

Les différents financements pour l’immobilier

Apport personnel ou recours à l’emprunt bancaire (crédit amortissable ou in fine), solutions de financement non traditionnelles de type ‘financement participatif’ ou crowfunding, une acquisition immobilière peut s’opérer de différentes manières.

Le levier de l’emprunt bancaire peut se révéler efficace, même si l’investisseur dispose de suffisamment de fonds propres. Si l’on s’écarte des schémas classiques, le crowfunding immobilier amène pour sa part des solutions attractives pour l’investisseur ou l’opérateur à l’origine du projet avec d’un côté un taux de rémunération potentiellement intéressant et de l’autre un axe de financement non soumis aux contraintes habituellement observées via les réseaux bancaires.

Les modes d’acquisition

Un épargnant peut décider d’investir directement dans l’immobilier ou indirectement, via des enveloppes fiscales de type contrat d’assurance-vie ou de capitalisation par exemple.

Cette deuxième possibilité permet de conjuguer diversification, potentiel de rendement et fiscalité avantageuse. Dans un cas comme dans l’autre les atouts sont non négligeables, même s’il subsiste toujours les contraintes inhérentes à tout investissement de nature immobilière.

Les modes de détention de l’immobilier

Outil reconnu en matière d’optimisation fiscale, le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

Concrètement il est possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer progressivement la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

Les montages et véhicules d’investissements

En termes de montage spécifique, la SCI dite familiale peut convenir à certains acquéreurs ou propriétaires de biens immobiliers, c’est en effet un outil de gestion, de transmission ou d’optimisation fiscale.

Les statuts de la SCI organisent les relations entre les associés (gestion, contrôle des acquéreurs…), ce qui est plus délicat lorsque l’investissement dans un bien immobilier est réalisé par une indivision. A noter que la SCI présente également un certain nombre d’atouts pour les non-résidents.

Pour les investisseurs disposant de budgets limités ou souhaitant s’affranchir des contraintes administratives et de gestion, la « pierre-papier » se révèle être un excellent moyen d’investir dans l’immobilier, autrement :

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) ou SCI (Société Civile Immobilière), ces trois véhicules d’investissement sont gérés par des sociétés de gestion et permettent d’investir dans des parcs immobiliers. L’investisseur devient copropriétaire de biens immobiliers avec un budget réduit tout en diversifiant ses placements.

A noter qu’il existe deux grandes familles de SCPI avec les SCPI dites de rendement et les SCPI dites fiscales. Les premières visent à fournir un complément de revenus pour les investisseurs-souscripteurs tandis que les secondes permettent des réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale de référence (Pinel, Malraux, Déficit foncier…), deux objectifs et deux finalités différentes donc.

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