Lorsque l’on évoque un placement financier permettant d’investir indirectement dans l’immobilier, le grand public pense surtout aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

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Lorsque l’on évoque la pierre-papier – qui est le terme générique donné à un placement financier permettant d’investir indirectement dans l’immobilier – le grand public pense surtout aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Le spectre est en réalité plus large dans la mesure où un investisseur peut tout à fait réaliser ce type de placement par le biais d’une SCPI ou d’un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), d’une SCI (Société Civile Immobilière) voire d’une SIIC (Société Civile d’Investissement Immobilier Cotée).

Pour être concret, une SCPI a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, ce dernier est a minima composé de 95% d’immobilier à usage d’’habitation ou d’immobilier d’entreprise. Elle est gérée par une société de gestion, dont l’exercice fait l’objet d’un suivi par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), laquelle exerce son rôle de régulateur et de contrôle.

Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable : la SCPI à capital fixe voit son capital constitué par des augmentations progressives jusqu’à atteindre le plafond prévu dans les statuts, lequel est in fine fixe ; la SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment (cette variation est néanmoins encadrée par un capital plafond et un capital plancher).

L’acquisition de parts de SCPI permet à un investisseur de réaliser un placement proche d’un investissement immobilier direct, et d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier, le tout en ayant toute latitude pour placer des sommes plus modestes que dans un investissement immobilier classique et sans les contraintes de gestion. L’investisseur

Pourquoi le choix d’une SCPI ?

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Les objectifs poursuivis par les investisseurs en SCPI peuvent être de natures diverses, les acteurs du marché de la SCPI ont par conséquent développé trois types de produits :

• Les SCPI de Rendement : ce sont les plus connues du grand public, et leur principale vocation est le rendement.
• Les SCPI dites Fiscales : leurs logiques diffèrent car l’objectif poursuivi n’est autre que la réduction d’impôts.
• Les SCPI de Plus-Value : ces dernières ne distribuent pas de loyers, et sont uniquement investies dans des biens immobiliers qui sont décotés (nécessitant des rénovations par exemple). Absence de loyers et donc absence d’imposition sur les revenus fonciers : l’objectif est bel et bien la valorisation des biens dans le temps et la possibilité de revente à un prix bien plus intéressant.

En matière de gestion de patrimoine, les investissements en SCPI constituent donc des outils intéressants de diversification du patrimoine, couplée à une mutualisation des risques. Les intérêts se révèlent multiples dans la mesure où l’investisseur final peut soit vouloir se constituer des revenus complémentaires, soit développer son patrimoine pour préparer l’avenir, voire poursuivre une logique de transmission de son patrimoine à ses héritiers.

Comment souscrire des parts de SCPI ?

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Il existe plusieurs possibilités lorsque l’on souhaite investir en SCPI.

• Acquisition de parts de SCPI au comptant : l’investisseur procède à l’acquisition de parts SCPI avec ses fonds propres (épargne personnelle).
• Acquisition de parts de SCPI à crédit : selon ses capacités d’endettement, l’investisseur procède à l’acquisition de parts de SCPI en ayant recours à un emprunt bancaire, pour tout ou partie de son investissement.
• Acquisition de parts de SCPI via un démembrement de propriété  : l’investisseur fortement imposé a tout intérêt à procéder à l’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. En divisant la pleine propriété des parts de SCPI entre usufruit et nue-propriété, l’investisseur ‘nu-propriétaire’ bénéficie de parts à prix réduit, et évite toute fiscalité pendant la période de démembrement.
• Acquisition de parts de SCPI via une enveloppe fiscale de type contrat d’assurance-vie, contrat de capitalisation ou Plan d’Epargne Retraite  : l’investisseur intègre des parts de SCPI dans l’allocation d’actifs qui compose son enveloppe fiscale multi-supports, grâce aux unités de compte. Par ce biais, le prix d’acquisition peut se révéler avantageux et il n’y a pas de délai de jouissance (*).

(*) Le délai de jouissance correspond au délai entre la date de souscription ou d’achat des parts de la SCPI et la date à laquelle ces parts commencent à générer des revenus à l’investisseur.