La loi de finances pour 2023 n’a pas prorogé le dispositif fiscal dit Censi-Bouvard, ce dernier vient de prendre fin le 31 décembre 2022.
Cette non-reconduction est dans les faits étroitement liée à un rapport de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable paru en juin 2022.
Quels étaient les avantages du dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard permettait aux contribuables qui réalisaient un investissement en résidence meublée avec services (types résidences séniors ou étudiants) de réduire directement leur imposition d’un pourcentage du prix de revient du logement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.
- Réduction des impôts jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT (prix du bien limité à 300 000 euros).
- Récupération sous certaines conditions de la TVA à 20% sur l’investissement.
- Toutes proportions gardées, sécurisation des loyers pendant 11 ans par un gestionnaire, que le logement soit occupé ou non.
L’investisseur devait signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôt concernait, sous certaines conditions, les personnes physiques ayant acheté un logement neuf entre le 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022. Ladite réduction était cependant soumise au plafonnement des niches fiscales.
Le montant de la réduction d’impôt était réparti sur 9 ans à raison de 1/9ème par an.
Le logement devait faire l’objet d’une location meublée à titre non professionnel (LMNP) c’est à dire que le bailleur louait un logement équipé d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
En matière de fiscalité des revenus : pour bénéficier de la réduction d’impôt le logement devait être loué en statut de Location Meublée à titre Non Professionnel (LMNP), les revenus du logement étaient donc productifs de revenus imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les typologies de logements éligibles
| Exemples de logements & structures éligibles | |
| Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées | EHPAD, EHPA, résidences autonomie (exemple : logement foyer), petites unités de vie, etc. |
| Établissement social ou médico-social qui accueille des adultes handicapés | Foyers d’accueil médicalisés, maisons d’accueil spécialisées, foyers de vie ou foyers occupationnels, etc. |
| Établissement délivrant des soins de longue durée | Ces établissements doivent comporter un hébergement et avoir pour objet de dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien. |
| Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément “qualité” ou l’autorisation | Résidences non médicalisées L’agrément ou l’autorisation doivent avoir été obtenus dans les 12 mois suivant la mise en exploitation de la résidence. |
| Résidence avec services pour étudiants | La résidence doit être occupée par des étudiants à hauteur minimum de 70 %.Pour permettre à la résidence d’être qualifiée de résidence avec services, celle-ci doit proposer dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, au moins 3 des prestations suivantes :le petit déjeuner ;le nettoyage régulier des locaux ;la fourniture de linge de maison ;la réception, même non personnalisée, de la clientèle.Remarque :La réduction d’impôt est subordonnée à l’occupation effective de la résidence par des étudiants et non pas seulement à l’affectation de l’immeuble à l’usage de résidence avec services pour étudiants. |
| Ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié | L’accueil familial salarié permet à des personnes âgées ou handicapées d’être accueillies par des personnes physiques à leur propre domicile ou dans des structures comprenant plusieurs logements qui sont dédiés à ce type d’accueil. Seuls les logements compris dans les structures spécifiquement dédiées à l’accueil familial salarié sont éligibles à la réduction d’impôt.Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’ensemble de la structure (qui comprend les logements affectés à l’accueil familial salarié) doit être géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale. Pour le respect de l’engagement de location, le logement doit donc être donné en location au groupement de coopération sociale ou médico-sociale, gestionnaire de la structure. |
Quelles alternatives ?
On l’oublie souvent mais le dispositif Censi-Bouvard avait pour vocation de compléter le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Même s’il n’existe pas d’équivalent à proprement parler du Censi-Bouvard, les investisseurs désireux d’acquérir des logements en résidences avec services disposent toujours de l’option du régime réel d’imposition du statut LMNP. Explications :
En tant que loueur en meublé non professionnel un contribuable est imposé à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui entraîne plusieurs conséquences fiscales en fonction du montant des recettes perçues :
1er cas de figure : les recettes n’excèdent pas 77 700 euros (ou 188 700 euros pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme).
Le contribuable bénéficie du régime du “micro-BIC”. Ses revenus sont alors taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme).
Dans le cas où les charges représentent plus de 50 % du montant des recettes, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition.
2nd cas de figure : les recettes sont supérieures à 77 700 euros.
Le régime réel d’imposition est dès lors appliqué de plein droit.
Comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. A défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles.
L’investisseur peut également amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Il est également possible de différer les amortissements. Un mécanisme qui se révèle avantageux sur le long terme car il permet de limiter la fiscalité sur les loyers reçus.
Si un déficit est constaté, celui-ci pourra s’imputer sur les bénéfices retirés de l’activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction du revenu global).
Enfin, lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.
