Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés

A partir de quel seuil doit-on payer l’IFI?

Vous êtes soumis à l’IFI lorsque la valeur nette (= valeur après déduction des éventuelles dettes) taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1^er janvier 2024.

Quel est le patrimoine immobilier à déclarer à l’IFI?

Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

• Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…)
• Bâtiments classés monument historique
• Biens immobiliers en cours de construction au 1^er janvier 2024
• Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…)
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
• Droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…)

Quels sont les contribuables concernés par l’IFI?

Foyer fiscal

La déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal: Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge).

Le foyer fiscal IFI est composé d’une des 2 façons suivantes :

• Une personne vivant seule, qu’elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
• Deux personnes vivant en couple: Mariage, Pacs ou concubinage (union libre)

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale des biens sont pris en compte.

Nota : les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l’autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Origine du patrimoine

Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :

• Votre domicile fiscal est en France.

L’imposition concerne l’ensemble des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l’étranger du foyer.

Nota : si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l’étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n’êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.

• Votre domicile fiscal est à l’étranger.

Les biens suivants sont imposables :

• Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer
• Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France
• Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France

Comment les placements et liquidités liés à l’immobilier sont-ils imposés à l’IFI?

Certains placements liés à l’immobilier sont à déclarer au titre de l’IFI, notamment les suivants :

• Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les biens détenus par la société ou l’organisme. Toutefois, l’immobilier ainsi détenu indirectement n’est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l’activité de la société qui en est propriétaire ou d’une société liée.
• Biens et droits immobiliers transférés en fiducie: Opération permettant à une personne morale ou physique de transférer pour une durée déterminée à un tiers, appelé fiduciaire, la propriété d’un bien, d’un droit ou d’une sûreté pour qu’il soit géré ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1^er janvier 2024.
• Fraction de la valeur de rachat au 1^er janvier 2024 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

Nota : l’immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société est exclu de l’assiette de l’IFI.

Comment un usufruit ou un droit d’usage est-il imposé à l’IFI?

L’usufruit (Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre) doit être déclaré.

L’usufruitier intègre le bien pour sa valeur en pleine propriété.

Toutefois, dans certains cas, la loi prévoit une imposition répartie entre l’usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s): Propriétaire d’un bien dont il peut disposer sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien., par exemple pour l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d’une succession.

La répartition se fait selon un barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Droit d’usage ou d’habitation:

Le droit d’usage et d’habitation (Droit pour une personne d’occuper le logement jusqu’à son décès) est traité comme un usufruit.

Le bénéficiaire du droit doit déclarer dans son patrimoine la valeur en pleine propriété du bien sur lequel porte son droit.

Comment estimer les biens soumis à l’IFI?

Vous pouvez estimer la valeur d’un bien immobilier en utilisant le service en ligne Patrim, accessible depuis votre espace personnel de télédéclarant.

Votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1^er janvier 2024.

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues dans les cas suivants :

• Biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle
• Bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
• Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation)
• Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel

Quelles dettes immobilières peuvent être déduites pour l’IFI?

L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1^er janvier 2024, c’est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier.

Les dettes portent sur les biens qui constituent le patrimoine imposable au 1^er janvier.

Il peut s’agir d’une dette portant sur les dépenses suivantes :

• Acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
• Travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• Acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
• Travaux d’entretien dus par le propriétaire, ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire
• Paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (par exemple, taxe foncière ou droits de succession)

En revanche, les impositions incombant à l’occupant ne sont pas déductibles.

La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers n’est pas non plus déductible (revenus fonciers par exemple).