Tensions immobilières sur le marché locatif : une proposition de loi pour faire face aux déséquilibres observés.

Cette proposition de loi transpartisane entend encadrer les meublés de tourisme type AirBnb pour favoriser le logement permanent: fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés… Il s’agit d’apporter une réponse à la crise du logement dans de nombreux territoires, du Sud-Ouest à la Bretagne, du littoral à la montagne.

Pour les rapporteurs du texte, les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, députés du Finistère et des Pyrénées-Atlantiques, le logement est devenu un outil d’optimisation fiscale et de rendement permettant une exonération exagérée de l’impôt. Dans les zones les plus tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus vivre sur le lieu de leur travail, et des entreprises déménagent par manque de logements pour leurs salariés. D’autres sont contraints de dormir dans leur voiture ou au camping en été pour laisser leur location à des vacanciers. Des locataires, en règle, sont exclus de leurs logements pour qu’ils soient transformés en meublés de tourisme. Des familles ne sont plus en capacité de vivre dans le lieu où ils ont grandi en raison de la spéculation immobilière. Dans les villes universitaires, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement.

Les appels à l’aide des élus locaux se multiplient face aux nombreuses sollicitations qu’ils reçoivent sur l’accès au logement. En quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont pris la place de logements classiques destinés à l’habitat permanent. Des villages entiers se sont vidés sous le poids des meublés de tourisme et transformés en villages vacances. Le manque de logements à l’année affecte aussi les villes, grandes, moyennes ou petites (Paris, Marseille, Bordeaux, Rennes, Biarritz, Bayonne, Saint-Malo, Paimpol, Saint-Nazaire, Bourges, Orléans, Caen, Ajaccio, Annemasse…).

Ce texte n’a pas pour objectif d’interdire l’usage des plateformes “type AirBnb” ou de mettre en place une réglementation très drastique (comme récemment à New York) mais de trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l’année. Il vient compléter les mesures déjà créées depuis quelques années (déclaration préalable en mairie, numéro d’enregistrement, taxe de séjour…).

Les députés l’ont amendé et enrichi au cours de son examen.

Rééquilibrer la fiscalité des locations touristiques

La proposition de loi modifie le régime fiscal “micro‑BIC” très avantageux des locations touristiques :

• l’abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés (label de qualité, allant de 1 à 5 étoiles) est abaissé à 30%, dans un plafond de revenus locatifs annuels de 30 000 euros (contre 71% et un plafond de 188 700 euros aujourd’hui). Dans les zones rurales et les stations de sport d’hiver, un abattement supplémentaire de 41% est prévu à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas 50 000 euros ;
• l’abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés passerait aussi à 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 15 000 euros (contre 50% et un plafond de 77 700 euros actuellement).

Par ailleurs, la double déduction des amortissements pour les meublés de tourisme en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le cadre du régime réel d’imposition est supprimée.

À noter : lors de l’examen du projet de budget 2024, la fiscalité des meublés de tourisme a aussi été largement débattu au Parlement. Un amendement voté au Sénat modifiant la “niche fiscale AirBnb” a été conservé par erreur par le gouvernement dans la loi de finances pour 2024. Cette mesure ne sera pas mise en place. 

Nouvelles obligations pour les locations touristiques

Le texte impose aux propriétaires qui veulent changer l’usage de leur logement en meublé de tourisme : 

• pour un changement définitif, la présentation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D  ; 
• pour un changement temporaire, le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements posé par la loi Climat et résilience de 2021. Ainsi, comme pour les logements classiques, seront interdits à la location les meublés touristiques classés G au 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 et classés E au 1er janvier 2034.

Les résidences principales et l’Outre-mer ne sont pas concernés. 

Ces nouvelles règles permettront d’éviter que des locations de longue durée basculent vers de la courte durée pour contourner l’interdiction sur la location de passoires énergétiques. Il est prévu que le stock des locaux ayant déjà obtenu une autorisation définitive se mettent en conformité, dans un délai de cinq ans.

Une nouvelle obligation s’appliquera aussi dans les copropriétés : les propriétaires et les locataires devront informer le syndic en cas de changement d’usage, qui devra l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Des pouvoirs élargis pour les maires

La proposition de loi donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locaux à usage touristique :  

• la procédure d’enregistrement en mairie est généralisée à toute déclaration préalable de mise en location d’un meublé de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais celle-ci ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement, qui permet de demander des pièces justificatives. La généralisation du numéro d’enregistrement, après déclaration auprès d’un téléservice national, est considéré indispensable à une meilleure connaissance par les maires du parc locatif touristique et une condition nécessaire pour mieux les réguler. Le dispositif sera applicable au plus tard début 2026 ;
• les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives de 5 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 15 000 euros maximum en cas d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ; 
• toutes les communes pourront abaisser le nombre maximal de jours de mise en location touristique pour les résidences principales, de 120 jours à 90 jours par an ;
• les communes dotés d’un règlement de changement d’usage pourront élargir le régime du changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Il s’agit de réguler les pratiques des investisseurs qui se tournent de plus en plus vers la transformation de bureaux en meublés de tourisme, depuis l’instauration en 2021 d’une autorisation pour la transformation des locaux commerciaux en locaux touristiques. 

Le texte permet, par ailleurs, d’élargir à toutes les communes la faculté d’appliquer une réglementation du changement d’usage, sans autorisation du préfet. Il ouvre également la possibilité pour les communes de définir des quotas d’autorisations de changement d’usage et de délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs où, pour toute construction nouvelle, seules des résidences principales seront autorisées. Cette capacité sera ouverte à quelque 9 300 communes : celles qui comptent plus de 20% de résidences secondaires et celles où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable et où une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est permise.  

Le Sénat doit désormais examiner la proposition de loi.