L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) sont deux impôts distincts qui s’appliquent à des bases fiscales différentes.
L’ISF, qui a existé en France jusqu’en 2017, portait sur l’ensemble du patrimoine des contribuables, tandis que l’IFI, introduit en 2018, ne s’applique qu’au patrimoine immobilier.
Voici une comparaison des deux impôts et leur impact sur les contribuables concernés :
Assiette fiscale : patrimoine global vs patrimoine immobilier
- ISF (1989 – 2017) : cet impôt s’appliquait à l’ensemble du patrimoine net des contribuables, incluant les biens immobiliers, les placements financiers (actions, obligations, assurances-vie), les liquidités, les objets de valeur, etc. Tout patrimoine supérieur à un seuil (1,3 million d’euros) était taxé selon un barème progressif.
- IFI (depuis 2018) : cet impôt est limité au patrimoine immobilier. Les autres formes de patrimoine (actions, liquidités, placements financiers, œuvres d’art, etc.) ne sont plus prises en compte. Les contribuables doivent seulement déclarer et payer l’impôt sur la valeur nette de leurs biens immobiliers, si celle-ci dépasse également 1,3 million d’euros.
Avantage IFI : Pour les contribuables avec un patrimoine diversifié (beaucoup d’avoirs financiers ou d’autres actifs), l’IFI est beaucoup plus avantageux, car il ne prend en compte que l’immobilier. Ceux dont le patrimoine repose principalement sur des investissements financiers, par exemple, ne sont plus concernés par cet impôt.
Barème de taxation
- ISF et IFI partagent un barème progressif similaire, allant de 0,5 % à 1,5 % pour les patrimoines nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
- Cependant, comme l’assiette de l’IFI est plus restreinte, certains contribuables, qui étaient imposables sous l’ISF, ne le sont plus sous l’IFI, ce qui réduit leur charge fiscale.
Droits de déduction
- L’ISF permettait de déduire certaines dettes du patrimoine global (emprunts pour des investissements financiers ou immobiliers, notamment).
- IFI : les dettes ne sont déductibles que si elles sont liées au patrimoine immobilier. Par exemple, seuls les emprunts contractés pour l’achat ou l’amélioration d’un bien immobilier sont déductibles.
Avantage pour les emprunteurs sous l’ISF : Le système de déduction de l’ISF était plus généreux puisqu’il englobait l’ensemble des dettes. L’IFI est plus restrictif en matière de déductions.
Impact sur les placements financiers
- Sous l’ISF, les placements financiers (actions, obligations, etc.) étaient inclus dans le calcul de l’impôt. Cela dissuadait certains contribuables de conserver des actions ou d’investir massivement dans les marchés financiers, car ils craignaient l’alourdissement de l’impôt.
- Avec l’IFI, ces placements ne sont plus soumis à imposition. Cela incite certains contribuables à réduire leurs investissements immobiliers et à se tourner davantage vers les placements financiers.
Avantage IFI : Les contribuables peuvent investir dans des actifs financiers sans augmenter leur base taxable sous l’IFI. Cela peut favoriser une optimisation de leur patrimoine en diversifiant hors de l’immobilier.
Effet sur l’immobilier
- L’IFI pénalise particulièrement les contribuables dont le patrimoine est très orienté vers l’immobilier, notamment les propriétaires de résidences principales, secondaires, ou ceux ayant de nombreux biens locatifs.
- Certains contribuables peuvent être incités à se désengager partiellement de l’immobilier pour alléger leur charge fiscale et réinvestir ailleurs (dans des actifs non imposables).
L’IFI est, dans la majorité des cas, plus avantageux pour les contribuables que l’ISF, car il restreint l’assiette de l’impôt au seul patrimoine immobilier. Les contribuables dont le patrimoine est majoritairement constitué d’actifs financiers, de liquidités ou d’autres types d’actifs non immobiliers ont vu leur charge fiscale considérablement réduite. En revanche, les gros propriétaires immobiliers, sans actifs diversifiés, sont davantage pénalisés par l’IFI.
Ce changement a été perçu comme une mesure favorable aux contribuables fortunés, car il permet une meilleure optimisation fiscale en favorisant les placements financiers, au détriment de l’immobilier.
